Firmar tiene su cuenta. Aquí está completa.
El día de la escritura no paga una sola cosa: paga la notaría, la Oficina de Registro y el impuesto de rentas, y cada uno cobra por su lado. Se lo mostramos línea por línea, con las tarifas oficiales de 2026, para que llegue a la firma sabiendo exactamente cuánto lleva y por qué.
Ninguno de los tres es negociable: son tarifas fijadas por resolución. Lo que sí se puede es saberlas de antemano y repartirlas bien.
Vivienda de $350.000.000 con crédito de $245.000.000. Es el 3,57 % del valor.
No es un solo cobro. Son tres ventanillas distintas.
Casi todo el mundo llega a la firma con una cifra redonda en la cabeza y una sorpresa en el bolsillo. La razón es simple: lo que se llama «gastos notariales» son en realidad tres cobros de tres entidades que no se hablan entre sí, cada una con su propia tarifa y su propia resolución.
La notaría
Redacta la escritura, la autoriza y la guarda. Cobra por el acto según su cuantía, por cada hoja de papel que usa, y le suma el IVA. Además recauda, sin quedarse nada, la plata de la Superintendencia y del Fondo del Notariado.
- Derechos del acto con cuantía3 x 1.000
- Mínimo si la cuantía es baja$30.900
- Acto sin cuantía$90.600
- Hoja de la matriz y de las copias$5.600
- Autenticación de firma$2.800
- Identificación biométrica$4.800
- Firma digital$10.400
- IVA sobre todo lo anterior19 %
- Recaudos SNR + Fondo$19.300 a $96.400
El 3 x 1.000 se cobra sobre lo que exceda de $259.300, y se calcula sobre el mayor valor entre el precio pactado y el avalúo catastral.
La Oficina de Registro
Sin registro la casa no es suya: la escritura solo prueba el negocio, la inscripción es la que traslada el dominio. La ORIP cobra por rangos de valor y le suma un 2 % de conservación documental sobre cada derecho.
- Hasta $12.852.101$53.100
- Hasta $192.778.6069,11 x mil
- Hasta $334.149.65611,31 x mil
- Hasta $494.798.85712,60 x mil
- De ahí en adelante13,33 x mil
- Acto sin cuantía$29.500
- Conservación y sistematización2 %
- Certificado de tradición$24.300
- El mismo, por internet$23.000
La tarifa no es progresiva por tramos: se aplica la del rango completo al valor entero del acto, y cada acto de la escritura se liquida por separado.
Rentas · impuesto de registro
Es un impuesto departamental, el que en los recibos aparece como «beneficencia». Lo liquida la Gobernación o el Distrito y se paga junto con el registro, pero no es plata de la notaría ni de la ORIP.
- Bogotá y Cundinamarca1 %
- Otros departamentos0,5 % a 1 %
- Sobre la compraventaSí
- Sobre la hipotecaNo
- Valor del recibo$31.400
La hipoteca no paga impuesto de registro cuando va en el mismo instrumento que la compraventa: es un contrato accesorio y el impuesto se causa solo sobre el principal.
Y aparte va el banco, que no es la notaría
El avalúo comercial y el estudio de títulos los cobra la entidad que le presta, no la notaría, y se pagan una vez los liquida la entidad financiera para que se puedan llevar a cabo. No van en el simulador porque cada banco los cobra distinto: pregúntelos con el suyo y súmelos aparte de la escrituración.
Lo que suele pagar el comprador
Es lo acostumbrado en Colombia, no una obligación legal
- La mitad de los derechos notariales de la compraventa
- Todos los derechos notariales de la hipoteca
- Los derechos de registro y el impuesto de registro completos
- Los certificados de tradición del trámite
Lo que suele pagar el vendedor
Y conviene dejarlo escrito en la promesa
- La otra mitad de los derechos notariales de la compraventa
- La retención en la fuente del 1 % sobre el valor de la venta
- El predial y la administración al día, con sus paz y salvos
- El levantamiento de la hipoteca anterior, si el inmueble venía gravado
El reparto se pacta, las tarifas no. La ley no obliga a partir los derechos notariales por mitades: es la costumbre, y por eso conviene que quede escrito en la promesa de compraventa quién asume cada cosa. Las tarifas sí son fijas y ninguna notaría puede cobrar por encima de ellas. Si la vivienda es de interés social, casi todo baja a la mitad y si es de interés prioritario buena parte de los derechos de registro quedan exentos. Eso no se elige: lo define el valor comercial del inmueble, y el simulador lo clasifica solo.
Meta las cifras de su negocio y véalo peso por peso.
Calcula con las tarifas vigentes de 2026 y separa las tres ventanillas, para que sepa cuánto tiene que llevar el día de la firma y qué le corresponde a cada quien.
Escriba el valor comercial del inmueble
Con eso basta para armar la cuenta. Si además pone el monto del crédito, se agrega la hipoteca, que es un acto aparte y se liquida por su lado.
$0
Equivale al 0 % del valor del inmueble · el comprador pone el 0 %
Es el efectivo que hay que tener el día de la firma.
Sin contar la retención en la fuente.
Es una estimación, no una liquidación. El cálculo usa las tarifas que la Superintendencia de Notariado y Registro fijó para 2026 y reproduce la forma en que las notarías liquidan, pero la cuenta definitiva la hacen la notaría y la Oficina de Registro con el texto real de la escritura, el número de hojas y el avalúo catastral vigente. Los actos adicionales que no aparezcan aquí se liquidan por separado. FREAM no cobra por este cálculo y no recibe nada de estos valores.
Nadie inventa estas cifras. Están en dos resoluciones.
Cada enero la Superintendencia de Notariado y Registro actualiza las tarifas y rigen desde febrero. Ninguna notaría ni Oficina de Registro puede cobrar por encima de ellas, y cobrar de más es falta disciplinaria. Aquí están las dos que mandan, con todo lo que aplica a una compraventa de vivienda.
| Acto con cuantía hasta $259.300Es el mínimo: por debajo de ahí no baja | $30.900 |
| Sobre lo que exceda de $259.300Tarifa única, sin más escalones | 3 x 1.000 |
| Acto sin cuantíaPatrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, aclaraciones | $90.600 |
Derechos = $30.900 + 3 x 1.000 sobre (cuantía − $259.300)
| Hoja de la matriz, por ambas carasIncluye el papel de seguridad notarial | $5.600 |
| Hoja de copia auténtica | $5.600 |
| Autenticación de firma o diligencia | $2.800 |
| Identificación biométricaEl cotejo de huella contra la Registraduría | $4.800 |
| Firma digital | $10.400 |
| Impresión de certificados de páginas web | $5.100 |
| Actuación fuera de la notaría | $3.600 |
| Copia simple, por caraCon IVA incluido | $700 |
| IVASobre los derechos y el papel. Los recaudos no lo llevan | 19 % |
| Actos sin cuantía y escrituras exentas | $19.300 |
| Hasta $100.000.000 | $28.900 |
| De $100.000.001 a $300.000.000 | $43.700 |
| De $300.000.001 a $500.000.000 | $52.700 |
| De $500.000.001 a $1.000.000.000 | $71.900 |
| De $1.000.000.001 a $1.500.000.000 | $84.800 |
| De $1.500.000.001 en adelante | $96.400 |
Dos detalles que casi nadie sabe. El primero: los derechos se liquidan sobre el mayor valor entre el precio pactado y el avalúo catastral, así que si el catastro está por encima del precio, manda el catastro. El segundo: los recaudos de la Superintendencia y del Fondo del Notariado se calculan sobre la suma de las cuantías de todos los actos de la escritura, no sobre el mayor — y ese total se parte por mitades entre las dos entidades. Un acto sin cuantía como el patrimonio de familia cuesta $90.600 más IVA, más que los derechos de una hipoteca de $20 millones.
| Hasta $12.852.101 | $53.100 |
| De $12.852.101 a $192.778.606 | 9,11 x mil |
| De $192.778.606 a $334.149.656 | 11,31 x mil |
| De $334.149.656 a $494.798.857 | 12,60 x mil |
| De $494.798.857 en adelante | 13,33 x mil |
| Acto sin cuantíaY $15.300 por cada folio adicional | $29.500 |
Es un escalón, no una pendiente. La tarifa del rango se aplica al valor entero del acto, no solo al excedente. Por eso entre un inmueble de $192 millones y uno de $193 millones hay un salto de casi medio millón de pesos en derechos de registro. Si su negocio queda justo en el filo de un rango, vale la pena hacer la cuenta antes de cerrar el precio.
| Conservación y sistematizaciónSobre cada derecho, aproximado a la centena | 2 % |
| Certificado de tradición y libertad | $24.300 |
| El mismo, expedido por internet | $23.000 |
| Constancia de no propiedad, en línea | $12.000 |
| Apertura de folio de matrícula | $15.300 |
| Bogotá D.C. y CundinamarcaEs el que en los recibos sale como «beneficencia» | 1 % |
| Otros departamentosLo fija cada asamblea | 0,5 % a 1 % |
| La hipotecano se causaEs contrato accesorio: el impuesto se causa solo sobre el acto principal | $0 |
Cada acto se liquida por separado, aunque los tres vayan en la misma escritura: la compraventa por su valor y la hipoteca por el monto del crédito. Y en las transferencias de dominio, si la cuantía del documento es menor que el avalúo catastral, los derechos se liquidan sobre el catastral.
| Concepto | No VIS | VIS | VIP |
|---|---|---|---|
| Compraventa · notaría | 100 % | 50 % | 50 % |
| Copias de la escritura | 100 % | 50 % | 50 % |
| Recaudos SNR y Fondo | 100 % | 50 % | 50 % |
| Hipoteca · notaría | 70 % | 40 % | 10 % |
| Compraventa · registro | 100 % | 50 % | exenta |
| Hipoteca · registro | 70 % | 40 % | exenta |
| Certificado de tradición | $24.300 | $24.300 | $0 |
| Impuesto de registro | 1 % | 1 % | 1 % |
El 70 % de la hipoteca no es una rebaja de VIS: es la tarifa del sistema especializado de financiación de vivienda y aplica a casi todo crédito hipotecario que un banco le da a una persona natural para comprar, construir o mejorar vivienda. Está en el artículo 32 de la resolución notarial y en el 20 de la registral. Conviene que la escritura lo diga expresamente.
| NotaríaDerechos de los dos actos, papel, IVA y recaudos | $2.450.362 |
| Oficina de Registro12,60 x mil la compraventa y 11,31 al 70 % la hipoteca, más el 2 % y dos certificados | $6.525.265 |
| Rentas1 % sobre la compraventa, más el valor del recibo | $3.531.400 |
| Total de la escrituración | $12.507.027 |
Y aquí está el dato que cambia la conversación: el registro y el impuesto suman $10.056.665, cuatro veces lo que cobra la notaría. Cuando alguien dice «gastos notariales» pensando solo en la notaría, se está dejando por fuera la parte más grande de la cuenta. Por eso el simulador las separa: no son un solo cobro.
Las tarifas se actualizan cada enero con el IPC del año anterior y la UVB que fija el Ministerio de Hacienda, y empiezan a regir en febrero. Lo que ve aquí es el marco de 2026. Si está leyendo esto en otro año, escríbanos y le confirmamos las cifras vigentes antes de que haga cuentas con ellas.
La escrituración se prepara, no se improvisa.
Saber la cifra es la mitad del trabajo. La otra mitad es llegar con todo en orden: la promesa que dice quién paga qué, la liquidación de la notaría revisada antes de firmar y el banco sincronizado con la fecha de la escritura. Eso lo armamos con usted.
Antes de la promesa
Dejamos por escrito quién asume cada cosa —los derechos de la compraventa, los del registro, los certificados— para que el día de la firma no haya que discutirlo.
Con la liquidación en la mano
La leemos con usted línea por línea y la comparamos con las tarifas de la resolución. Si algo no cuadra, se pregunta a tiempo y con el argumento puesto.
Entre la firma y el desembolso
El banco no gira el día que usted firma: primero la escritura entra a registro y queda inscrita la hipoteca, y contra esa prueba se desembolsa. Le decimos qué se paga antes de firmar, qué se paga en el registro y cuánto suele tardar cada paso.
Cuénteme su caso y le devuelvo la cuenta completa
Con el valor del inmueble, el monto del crédito y la ciudad ya se puede armar el desglose real. Si ya tiene el proyecto de liquidación de la notaría, mejor: lo revisamos contra las tarifas vigentes y le decimos exactamente qué está pagando.
Las tarifas citadas en esta página son las de las resoluciones RES-2026-000964-6 y RES-2026-001726-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro, vigentes desde febrero de 2026. FREAM es una firma de asesoría e intermediación financiera e inmobiliaria. No es un establecimiento de crédito ni una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia. La aprobación, las tasas y las condiciones finales de cada crédito corresponden exclusivamente a la entidad financiera que lo otorga. La información de simuladores y asesorías es de carácter orientativo y no constituye una oferta vinculante.